תמ״א 38 בראשון לציון – כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית בעיר

מה זה בכלל תמ״א 38?

תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים. התוכנית אפשרה לבעלי דירות לשפר את הבניין שבו הם גרים – לעיתים ללא עלות ישירה – ובמקביל אפשרה ליזמים להוסיף זכויות בנייה חדשות.

במסגרת תמ״א 38 ניתן היה לבצע שני מסלולים עיקריים:

• חיזוק ותוספת לבניין קיים

• הריסה ובנייה מחדש של הבניין

היתרון הגדול של תמ״א 38 היה האפשרות לקדם פרויקטים יחסית מהר, ללא צורך בתוכנית בניין עיר חדשה ומורכבת לכל אזור.

האם תמ״א 38 עדיין קיימת בישראל?

תמ״א 38 היא תוכנית ותיקה שפעלה כמעט 20 שנה, אך בשנים האחרונות החלה המדינה לבטל אותה בהדרגה.

נכון להיום:

• ברוב הערים בישראל התוכנית כבר פקעה.

• המדינה עוברת לתוכניות התחדשות עירונית עירוניות (למשל: התחדשות בניינית או מתחמית).

המשמעות היא שהתחדשות עירונית לא נעלמה – היא פשוט עוברת לניהול ותכנון ברמה העירונית.

המצב הייחודי של תמ״א 38 בראשון לציון

ראשון לציון היא אחת הערים הבודדות שבהן תמ״א 38 עדיין רלוונטית (נכון לעכשיו), בזכות תוכנית עירונית חלופית שהעירייה קידמה.

לפי נתוני תכנון עדכניים:

• תמ״א 38 בראשון לציון צפויה להישאר בתוקף עד מאי 2026

• או עד לאישור סופי של התוכנית העירונית שמחליפה אותה

הארכה זו ניתנה כדי לשמור על רצף תכנוני ולאפשר להמשיך לקדם פרויקטים קיימים.

המשמעות לבעלי דירות:

• עדיין קיימות הזדמנויות לפרויקטי תמ״א

• אך החלון הולך ונסגר

• העתיד יהיה מבוסס בעיקר על תוכניות עירוניות נקודתיות

למה בכלל התוכנית משתנה?

התוכניות החדשות נותנות לעיריות שליטה טובה יותר בתכנון:

• התאמה לתשתיות העיר

• התאמה לצפיפות אוכלוסייה

• תכנון מתחמים שלמים ולא רק בניין בודד

מצד שני – במקרים מסוימים יהיה קשה יותר לקדם פרויקטים נקודתיים לבניין אחד בלבד.

איך תמ״א 38 השפיעה על ראשון לציון?

בעשור האחרון תמ״א 38 שינתה אזורים רבים בעיר:

• חיזוק בניינים ישנים

• הוספת ממ"דים ומרפסות

• שיפור חזות רחובות שלמים

• הגדלת היצע הדירות בעיר

דוגמה לכך ניתן לראות בפרויקטים של חיזוק ושדרוג בניינים קיימים והוספת יחידות דיור חדשות במסגרת התוכנית.

מה צפוי לקרות אחרי 2026?

העתיד של ההתחדשות העירונית בראשון לציון יהיה מבוסס בעיקר על:

• תוכניות עירוניות להתחדשות בניינית

• פרויקטים של פינוי בינוי

• תכנון מתחמים שלמים

המשמעות היא שהבדיקה אם בניין מתאים להתחדשות תהיה תלויה יותר בתכנון העירוני ופחות רק בזכויות של הבניין עצמו.

למה חשוב לפעול נכון בתהליך תמ״א 38?

פרויקט התחדשות עירונית הוא מהלך מורכב הכולל:

• בדיקות תכנוניות

• בדיקות משפטיות

• בדיקות כלכליות

• ניהול מו״מ מול יזמים

• ליווי דיירים

טעות בבחירת הדרך או היזם יכולה לעלות בזמן, כסף וסיכונים מיותרים.

תמ״א 38 והתחדשות עירונית עם מרום טים נדל״ן

משרד מרום טים נדל״ן (MT נדל״ן) פועל מעל 20 שנה בתחום הנדל״ן בראשון לציון והסביבה.

הניסיון שלנו מאפשר ללקוחות לקבל:

• הבנה עמוקה של השוק המקומי

• הכוונה בין מסלולי התחדשות עירונית שונים

• חיבור לגורמים מקצועיים מובילים

• ליווי אמיתי לאורך כל הדרך

בעולם שבו ההתחדשות העירונית משתנה במהירות – חשוב לעבוד עם משרד שמכיר את העיר, את התכנון המקומי ואת המגמות העתידיות.

לסיכום

תמ״א 38 הייתה אחת התוכניות המשמעותיות ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי. בראשון לציון היא עדיין רלוונטית לתקופה מוגבלת, אך העתיד כבר נמצא בתוכניות ההתחדשות העירונית העירוניות.

בעלי דירות ויזמים צריכים להבין את חלון הזמנים הקיים – ולפעול בצורה חכמה ומקצועית.

בדיקה מקצועית מוקדמת של הבניין היא הצעד הראשון להתחדשות עירונית מוצלחת – צוות מרום טים נדל״ן ישמח ללוות אתכם בתהליך.